سند رهنی چیست؟
وقتی بانک به شخصی وام میدهد، معمولاً برای تضمین بازپرداخت وام، از او وثیقه میگیرد.
اگر وثیقه یک ملک باشد، ملک در رهن بانک قرار میگیرد و دفترخانه سند رهنی تنظیم میکند.
مثال
فرض کنیم:
علی میخواهد از بانک ۲ میلیارد تومان وام مسکن بگیرد.
بانک قبول میکند وام را بدهد، به شرط اینکه آپارتمان علی در رهن بانک قرار بگیرد.
در این حالت:
- علی = راهن
- بانک = مرتهن
- آپارتمان = مال مرهونه
- ۲ میلیارد تومان = تسهیلات/دین
- قرارداد وام = مبنای ایجاد دین
بنابراین مالکیت آپارتمان به بانک منتقل نمیشود؛ بلکه بانک نسبت به ملک حق رهن پیدا میکند.
تفاوت رهن با فروش
این را حتماً در کار دفترخانه حفظ کن:
فروش
علی → ملک → محمد
مالکیت منتقل میشود.
رهن
علی → همچنان مالک ملک است
اما ملک → در وثیقه بانک قرار میگیرد.
بنابراین سند رهنی، سند انتقال مالکیت نیست.
در سند رهنی چه چیزهایی اهمیت دارد؟
در سند باید مشخص باشد:
- مشخصات کامل راهن
- مشخصات مرتهن
- مشخصات دقیق ملک
- پلاک ثبتی
- بخش ثبتی
- مساحت
- حدود و مشخصات ملک
- میزان تسهیلات
- قرارداد مبنای تسهیلات
- مدت بازپرداخت
- شرایط پرداخت اقساط
- تعهدات راهن
- شرایط فک رهن
- سایر شروط مربوط به تسهیلات
مدارک مورد نیاز سند رهنی مسکن
الف) مدارک راهن
معمولاً:
- اصل کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- مدارک مربوط به مالکیت
اگر شخص وکیل باشد:
- اصل وکالتنامه
- بررسی حدود اختیار وکیل
- بررسی اعتبار وکالتنامه
ب) مدارک بانک
بانک معمولاً نماینده خود را معرفی میکند.
مدارک نماینده بانک و اختیار وی باید طبق مقررات و رویه بانک احراز شود.
همچنین بانک اطلاعات تسهیلات و قرارداد مربوط را به دفترخانه ارائه میکند.
ج) مدارک ملک
معمولاً:
- سند مالکیت
- مشخصات ثبتی ملک
- کدپستی
- مدارک ساختمانی، حسب مورد
- پایان کار، در موارد لازم
- صورتمجلس تفکیکی برای آپارتمان، حسب مورد
- سایر مدارک ثبتی لازم
استعلام ثبتی در سند رهنی
این قسمت بسیار مهم است.
دفترخانه باید وضعیت ملک را بررسی کند؛ از جمله:
- مالک رسمی چه کسی است؟
- ملک بازداشت است؟
- ملک قبلاً در رهن است؟
- محدودیت ثبتی دارد؟
- مشخصات سند با سوابق ثبتی مطابقت دارد؟
اگر ملک قبلاً در رهن یا بازداشت باشد، موضوع باید قبل از تنظیم سند بررسی شود.
مثال عملی
فرض کن آپارتمان علی:
ارزش تقریبی: ۵ میلیارد
بانک:
۲ میلیارد وام
میدهد.
ملک به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار میگیرد.
علی همچنان مالک است، اما اگر تعهداتش را انجام ندهد، بانک میتواند در چارچوب قرارداد و مقررات مربوط، برای وصول طلب از طریق سازوکارهای قانونی اقدام کند.
۲. سند وثیقهای برای ضمانت بدهی
این مورد با وام مسکن فرق دارد.
وثیقه چیست؟
وثیقه مالی است که برای تضمین پرداخت یک بدهی یا اجرای یک تعهد در اختیار طلبکار قرار میگیرد.
مثلاً:
رضا از علی ۳ میلیارد تومان طلب دارد.
علی میگوید:
برای تضمین پرداخت بدهی، ملک خودم را در رهن تو قرار میدهم.
در این حالت میتوان با رعایت شرایط قانونی، سند رهنی برای تضمین دین تنظیم کرد.
مثال دوم؛ ضمانت بدهی شرکت
شرکت «الف» از یک شخص یا شرکت دیگر ۱۰ میلیارد تومان بدهکار است.
مدیر یا مالک ممکن است با توجه به شرایط قانونی و اختیارات خود، ملکی را برای تضمین بدهی در وثیقه قرار دهد.
اینجا باید خیلی دقت کرد که:
چه کسی بدهکار است؟
و
چه کسی مالک وثیقه است؟
ممکن است این دو نفر یکی نباشند.
شخص ثالث راهن
این مورد برای کار دفترخانه بسیار مهم است.
فرض کنیم:
شرکت «الف» بدهکار است.
اما ملک متعلق به «رضا» است.
رضا میگوید:
من ملک خودم را برای تضمین بدهی شرکت الف در رهن طلبکار قرار میدهم.
در این حالت رضا راهن است، ولی لزوماً مدیون اصلی نیست.
این موضوع باید در سند بهطور صحیح منعکس شود.
مثال خیلی ساده
بدهکار:
شرکت الف
مالک ملک:
رضا
طلبکار:
شرکت ب
رضا ملک خودش را وثیقه بدهی شرکت الف میکند.
بنابراین:
شرکت الف = بدهکار
رضا = راهن ثالث
شرکت ب = مرتهن
این یکی از مواردی است که هنگام پذیرش سند باید خیلی مراقب باشی.
مدارک سند وثیقهای
مدارک راهن
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- سند مالکیت
اگر راهن شخص حقوقی باشد:
- آگهی تأسیس
- آخرین آگهی تغییرات
- اساسنامه، حسب مورد
- شناسه ملی
- مدارک نماینده
- مدارک مربوط به صاحبان امضای مجاز
- مصوبه لازم، در صورت نیاز
مدارک بدهکار
اگر بدهکار شخص دیگری غیر از راهن باشد، مشخصات و مدارک مربوط به بدهکار نیز باید حسب مورد ارائه و احراز شود.
مدارک طلبکار / مرتهن
اگر طلبکار شخص حقیقی باشد:
- مدارک هویتی
اگر شرکت باشد:
- شناسه ملی
- مدارک ثبتی
- مدارک نماینده
- مدارک حق امضا
مدارک مربوط به دین
این قسمت بسیار مهم است.
باید مشخص باشد:
این وثیقه دقیقاً بابت چه بدهیای داده میشود؟
مثلاً:
بابت بدهی ناشی از قرارداد شماره … مورخ …
یا:
بابت تضمین تعهد پرداخت مبلغ مشخص…
مدرک ایجاد دین یا تعهد، حسب مورد، باید بررسی شود.
اگر ملک در رهن قبلی باشد
مثلاً:
ملک قبلاً در رهن بانک است.
حالا مالک میخواهد همان ملک را برای طلبکار دیگری هم وثیقه بگذارد.
این موضوع را نمیتوان مثل یک ملک آزاد انجام داد.
باید:
- وضعیت رهن قبلی
- میزان حق مرتهن اول
- امکان رهن بعدی
- حقوق مرتهن مقدم
بررسی شود.
در برخی شرایط، موضوع رهن مازاد مطرح میشود.
۳. سند تعهد پرداخت
این مورد با سند رهنی فرق دارد.
تعهد پرداخت چیست؟
در تعهد پرداخت، شخص رسماً متعهد میشود که مبلغ مشخصی را در زمان یا شرایط مشخص پرداخت کند.
مثلاً:
علی متعهد میشود مبلغ ۵۰۰ میلیون تومان را در تاریخ ۳۰ آذر به رضا پرداخت کند.
در اینجا ممکن است اصلاً ملکی در رهن نباشد.
پس:
سند رهنی
وثیقه وجود دارد.
تعهد پرداخت
اصل موضوع، تعهد به پرداخت است.
مثال
محمد از رضا ۱ میلیارد تومان دریافت کرده.
محمد تعهد میکند:
مبلغ ۱ میلیارد تومان را در تاریخ ۱۴۰۵/۱۲/۳۰ پرداخت نماید.
ممکن است برای این تعهد:
- ضامن
- وثیقه
- وجه التزام
نیز پیشبینی شود، اما وجود آنها جزء ذاتی هر تعهد پرداخت نیست.
تعهد پرداخت اقساطی
مثلاً شخص متعهد میشود:
۱ میلیارد تومان را در ۱۰ قسط ۱۰۰ میلیون تومانی پرداخت کند.
در متن باید دقیقاً مشخص شود:
- مبلغ کل
- تعداد اقساط
- مبلغ هر قسط
- تاریخ سررسید هر قسط
- نحوه پرداخت
- شرایط عدم پرداخت
- وجه التزام، در صورت توافق و امکان قانونی
تعهد پرداخت با ضمانت
ممکن است شخص دیگری هم تعهد کند که اگر متعهد اصلی پرداخت نکرد، طبق شرایط قانونی و مفاد سند، مسئولیت مقرر را بر عهده بگیرد.
مثلاً:
بدهکار اصلی:
علی
طلبکار:
رضا
ضامن:
محمد
در این حالت باید حدود مسئولیت ضامن و رابطه او با تعهد اصلی دقیقاً مشخص باشد.
تعهد پرداخت بدون وثیقه
ممکن است هیچ ملکی وجود نداشته باشد.
مثلاً شخص برای انجام یک کار اداری یا قراردادی تعهد میکند:
در صورت تحقق شرایط مقرر، مبلغ مشخصی را پرداخت کند.
پس الزاماً هر تعهد پرداختی، سند رهنی نیست.
مدارک تعهد پرداخت
برای تعهدنامه ساده شخصی معمولاً:
متعهد
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
متعهدله / طلبکار
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
مدارک منشأ تعهد
بسته به موضوع:
- قرارداد
- توافقنامه
- فاکتور
- رسید
- نامه سازمان
- قرارداد تسهیلات
- سایر مدارک مربوط
اگر شرکت متعهد باشد
اگر متعهد یک شرکت باشد، مدارک بیشتری لازم است:
- شناسه ملی
- شماره ثبت
- اساسنامه، حسب مورد
- آگهی تأسیس
- آخرین آگهی تغییرات
- مدارک مدیر یا نماینده
- بررسی صاحبان امضای مجاز
- مصوبه هیئتمدیره/مجمع، در موارد لازم
باید بررسی شود شخصی که آمده واقعاً اختیار ایجاد آن تعهد را برای شرکت دارد.
تفاوت این سه سند
این جدول را برای کار دفترخانه حفظ کن:
| مورد | موضوع اصلی | وثیقه لازم است؟ | مثال |
|---|---|---|---|
| رهنی وام مسکن | تضمین تسهیلات بانک | معمولاً بله | آپارتمان در رهن بانک |
| وثیقه بدهی | تضمین یک دین یا تعهد | بله | ملک در رهن طلبکار |
| تعهد پرداخت | تعهد به پرداخت پول | لزوماً خیر | تعهد پرداخت ۱ میلیارد |
یک مثال که هر سه را کنار هم نشان میدهد
فرض کن علی میخواهد از بانک ۲ میلیارد تومان وام مسکن بگیرد.
مرحله اول
بانک به علی تسهیلات میدهد.
مرحله دوم
علی متعهد میشود اقساط را پرداخت کند.
مرحله سوم
آپارتمان علی به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار میگیرد.
نتیجه:
تعهد پرداخت:
علی باید اقساط را بپردازد.
سند رهنی:
ملک علی وثیقه بانک است.
مرتهن:
بانک.
راهن:
علی.
یک مثال دیگر؛ بدون بانک
رضا از علی:
۳ میلیارد تومان
طلب دارد.
علی میگوید:
مبلغ را تا شش ماه دیگر پرداخت میکنم.
اگر فقط تعهد پرداخت بدهد:
یک تعهد پرداخت داریم.
اگر برای تضمین، ملکش را در رهن رضا بگذارد:
علاوه بر تعهد دین، وثیقه/رهن هم ایجاد شده است.
در اینجا:
علی = راهن
رضا = مرتهن
چکلیست کارمند دفترخانه
وقتی مراجعهکننده گفت:
«میخواهم سند ضمانت بدهی تنظیم کنم.»
این سؤالات را در ذهنت داشته باش:
۱. بدهکار کیست؟
شخص حاضر است یا شخص دیگری؟
۲. طلبکار کیست؟
بانک است یا شخص یا شرکت؟
۳. مبلغ بدهی چقدر است؟
مبلغ باید مشخص باشد یا نحوه تعیین آن روشن باشد.
۴. منشأ بدهی چیست؟
وام؟ قرارداد؟ معامله؟ تعهد؟
۵. وثیقه وجود دارد؟
اگر بله:
چه مالی؟
۶. مالک وثیقه چه کسی است؟
خود بدهکار یا شخص ثالث؟
۷. ملک آزاد است؟
یا:
- در رهن
- بازداشت
- دارای محدودیت
است؟
۸. اگر شرکت طرف است
اختیار نماینده را بررسی کن.
۹. اگر وکیل طرف است
وکالتنامه و حدود اختیار را بررسی کن.
۱۰. اگر سند رهنی است
مشخصات دقیق ملک و وضعیت ثبتی آن را بررسی کن.
تفاوت «ضمانت» و «رهن» را هم حتماً یاد بگیر
این دو خیلی با هم اشتباه میشوند.
ضمانت معمولاً مربوط به مسئولیت شخص نسبت به دین دیگری است.
رهن مربوط به قرار دادن مال به عنوان وثیقه دین است.
مثلاً:
محمد میگوید:
اگر علی بدهیاش را نداد، من طبق تعهد خودم مسئول پرداخت هستم.
اینجا بحث ضمانت مطرح است.
ولی اگر رضا بگوید:
ملک خودم را برای تضمین بدهی علی وثیقه میگذارم.
اینجا بحث رهن/وثیقه مطرح است.
و ممکن است در یک رابطه قراردادی، هم ضمانت شخصی وجود داشته باشد و هم وثیقه ملکی.