۱. قولنامه
قولنامه چیست؟
قولنامه قراردادی است که در آن طرفین متعهد میشوند در آینده معاملهای را انجام دهند یا مقدمات انجام معامله را فراهم کنند.
مثلاً فروشنده و خریدار توافق میکنند:
آپارتمان به مبلغ ۵ میلیارد تومان فروخته شود و در تاریخ ۲۰ مهر در دفترخانه حاضر شوند و سند رسمی انتقال را امضا کنند.
در قولنامه معمولاً موارد زیر مشخص میشود:
- مشخصات فروشنده
- مشخصات خریدار
- مشخصات ملک
- قیمت
- نحوه پرداخت
- زمان تحویل
- تاریخ حضور در دفترخانه
- تعهدات طرفین
- خسارت عدم انجام تعهد
- شرایط فسخ یا سایر شروط
مثال
علی مالک یک آپارتمان است.
محمد میخواهد آن را بخرد.
توافق میکنند:
- قیمت: ۶ میلیارد تومان
- ۱ میلیارد هنگام قرارداد
- ۲ میلیارد در زمان تحویل
- ۳ میلیارد هنگام سند رسمی
- تاریخ سند: ۳۰ آبان
این توافق میتواند در قالب قرارداد مربوط تنظیم شود.
آیا قولنامه همان سند قطعی است؟
خیر.
قولنامه و سند قطعی دو مرحله متفاوت هستند.
قولنامه:
تعهد و توافق برای معامله
سند قطعی:
انتقال رسمی مالکیت
بنابراین نباید این دو را یکی دانست.
مدارک معمول قولنامه ملکی
بسته به نوع تنظیم و مقررات جاری، معمولاً:
فروشنده
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- سند مالکیت
- مدارک ملک
- مدارک مربوط به وضعیت ساختمان
خریدار
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
ملک
- سند مالکیت
- مشخصات ثبتی
- کدپستی
- پایان کار، در موارد لازم
- صورتمجلس تفکیکی، اگر آپارتمان باشد
- سایر استعلامها یا مدارک لازم حسب مورد
۲. پیشفروش ساختمان
پیشفروش چیست؟
پیشفروش زمانی است که ساختمان هنوز به طور کامل ساخته نشده و سازنده یا مالک، واحدی را که قرار است ساخته شود به خریدار واگذار میکند.
مثلاً:
یک سازنده در حال ساخت ساختمان ۱۰ واحدی است.
ساختمان هنوز ۵۰٪ پیشرفت دارد.
او واحد شماره ۶ را به شخصی پیشفروش میکند.
خریدار پول را به صورت مرحلهای پرداخت میکند و سازنده متعهد میشود واحد را بسازد و در موعد مقرر تحویل دهد.
تفاوت پیشفروش با فروش عادی
در فروش عادی:
ملک موجود است و موضوع معامله مشخص و قابل انتقال است.
در پیشفروش:
واحد ساختمانی هنوز در حال ساخت است یا تکمیل نشده و تعهدات ساخت و تحویل نیز جزء اصلی قرارداد است.
مثال
سازنده میگوید:
واحد ۳، طبقه دوم، ۱۲۰ متر، با پارکینگ و انباری، در پروژهای که در حال ساخت است.
قیمت:
متری ۷۰ میلیون تومان
خریدار متعهد میشود مبلغ را در چهار مرحله پرداخت کند.
سازنده نیز متعهد میشود:
واحد را تا تاریخ مشخص تکمیل و تحویل دهد.
در پیشفروش چه چیزهایی خیلی مهماند؟
در یک قرارداد پیشفروش باید موضوعاتی مثل:
- مشخصات دقیق زمین
- مشخصات پروژه
- مشخصات واحد
- مساحت
- طبقه
- شماره واحد
- پارکینگ
- انباری
- مشخصات فنی ساختمان
- قیمت
- اقساط
- زمان تحویل
- زمان تنظیم سند
- خسارت تأخیر
- تعهدات سازنده
دقیق باشد.
قانون پیشفروش ساختمان برای قرارداد پیشفروش الزامات و تشریفات خاصی تعیین کرده است و نباید آن را با یک قولنامه عادی فروش ملک یکی دانست.
مدارک پیشفروش
بسته به پرونده، از جمله:
مدارک هویتی
- کارت ملی طرفین
- شناسنامه، حسب مورد
مدارک مالک/سازنده
- سند مالکیت زمین
- مدارک مالکیت
- مدارک و مجوزهای ساختمانی
- پروانه ساختمانی
- مدارک مربوط به پروژه
- مدارک و مستندات لازم طبق قانون پیشفروش
مدارک فنی
- نقشهها
- مشخصات واحد
- مشخصات پارکینگ و انباری
- مدارک مربوط به وضعیت ساخت
فهرست دقیق مدارک پیشفروش باید بر اساس وضعیت پروژه و الزامات قانونی همان پرونده بررسی شود.
۳. تعهد به بیع
این مورد را با قولنامه اشتباه نکن.
تعهد به بیع چیست؟
در تعهد به بیع، شخص متعهد میشود که در آینده معامله مشخصی را انجام دهد.
مثلاً:
فروشنده متعهد میشود پس از اخذ پایان کار و فراهم شدن مقدمات قانونی، ملک را به خریدار منتقل کند.
مثال
فرض کن شخصی ملکی دارد که هنوز بعضی مدارک لازم برای انتقال قطعی آن آماده نشده.
طرفین توافق میکنند:
مالک متعهد میشود پس از تکمیل مدارک و رفع مانع، ملک را به قیمت مشخص به خریدار منتقل کند.
این تعهد با خود سند انتقال قطعی فرق دارد.
تفاوت تعهد به بیع و سند قطعی
تعهد به بیع
«متعهد میشوم بعداً بفروشم.»
سند قطعی
«الان مالکیت را منتقل کردم.»
مدارک
بسته به موضوع:
- کارت ملی طرفین
- شناسنامه، حسب مورد
- سند مالکیت
- مدارک ملک
- مشخصات ثبتی
- مدارک مربوط به مانع یا شرط معامله
- مدارک مورد نیاز مرجع مربوط
اگر موضوع تعهد ملک باشد، باید وضعیت ثبتی ملک نیز بررسی شود.
۴. مشارکت در ساخت
این یکی از مهمترین قراردادهای ملکی است.
مشارکت در ساخت چیست؟
در مشارکت در ساخت، معمولاً:
مالک زمین + سازنده
با یکدیگر توافق میکنند که سازنده روی زمین مالک ساختمان بسازد و در نهایت، طرفین طبق قرارداد در پروژه شریک شوند.
مثال ساده
رضا مالک یک زمین ۵۰۰ متری است.
احمد سازنده است.
توافق میکنند:
رضا:
زمین را در اختیار پروژه قرار میدهد.
احمد:
هزینه ساخت را تأمین و ساختمان را احداث میکند.
در پایان:
۶۰٪ برای مالک
۴۰٪ برای سازنده
یا مثلاً بر اساس تعداد واحدها، پارکینگها و انباریها تقسیم میکنند.
در قرارداد مشارکت چه چیزهایی باید دقیق باشد؟
این قسمت خیلی مهم است.
باید درباره مواردی مثل:
آورده مالک
مثلاً:
زمین با پلاک ثبتی مشخص
آورده سازنده
مثلاً:
هزینه تخریب، ساخت، مصالح، دستمزد و…
سهم طرفین
مثلاً:
مالک ۶۰٪
سازنده ۴۰٪
مدت ساخت
مثلاً:
۲۴ ماه
کیفیت ساخت
مثلاً:
- نوع نما
- آسانسور
- سیستم گرمایش
- کابینت
- کف
- تأسیسات
تقسیم واحدها
مثلاً:
واحدهای ۱، ۳ و ۵ برای مالک
واحدهای ۲، ۴ و ۶ برای سازنده
پارکینگ و انباری
باید مشخص شود کدام سهم متعلق به چه کسی است.
بلاعزل بودن وکالت در مشارکت
در مشارکت در ساخت گاهی مالک به سازنده یا شخص دیگری وکالتهایی میدهد.
مثلاً:
وکالت برای اخذ جواز، مراجعه به شهرداری، پیگیری امور اداری و…
اما وکالت با خود قرارداد مشارکت یکی نیست.
این نکته را در دفترخانه حتماً جداگانه در نظر بگیر.
مدارک مشارکت در ساخت
معمولاً:
مالک
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- سند مالکیت
- مدارک ملک
سازنده
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- مدارک شرکت، اگر سازنده شخص حقوقی باشد
- مدارک نماینده و صاحبان امضای مجاز، در صورت شرکت
ملک
- سند
- پلاک ثبتی
- کدپستی
- پایان کار قبلی، در صورت وجود
- مدارک شهرداری
- پروانه یا مدارک ساختمانی، حسب مرحله پروژه
- سایر مدارک ثبتی و ساختمانی مورد نیاز
۵. اجاره
اجاره چیست؟
اجاره قراردادی است که به موجب آن مستأجر حق استفاده از منافع یک مال را در مدت مشخص در مقابل اجارهبها به دست میآورد.
مثلاً:
رضا مالک یک مغازه است.
آن را برای:
۲ سال
به احمد اجاره میدهد.
ماهانه:
۳۰ میلیون تومان
اجارهبها تعیین میکنند.
طرفین اجاره
موجر
مالک یا شخص دارای اختیار قانونی برای اجاره دادن.
مستأجر
کسی که منافع ملک را برای مدت مشخص دریافت میکند.
اجاره ملک مسکونی
مثلاً:
آپارتمان ۱۰۰ متری
مدت:
یک سال
اجاره:
ماهانه ۲۰ میلیون
ودیعه:
۵۰۰ میلیون
اجاره تجاری
مثلاً:
مغازه برای فعالیت فروشگاه
در اجاره تجاری باید به موضوعات مربوط به سرقفلی و حق کسب یا پیشه و تجارت نیز توجه کرد؛ اینها با اجاره ساده مسکونی یکی نیستند.
اجاره به شرط تملیک
یک نوع قرارداد خاص است که در برخی معاملات، بهخصوص تسهیلات، استفاده میشود.
در آن منافع مال برای مدت مشخص به شخص واگذار میشود و شرایط انتقال مالکیت در پایان یا طبق قرارداد پیشبینی میشود.
مدارک اجاره
برای اجاره ملک معمولاً:
موجر
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- سند مالکیت یا مدرک مثبت اختیار
- مدارک ملک
مستأجر
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
ملک
- سند مالکیت
- مشخصات ملک
- کدپستی
- مدارک لازم حسب مورد
اگر موجر وکیل باشد:
- اصل وکالتنامه
- بررسی حدود اختیار اجاره دادن
اگر ملک چند مالک داشته باشد؟
فرض کن ملک:
۳ مالک
دارد.
هر کدام مالک سهم خود هستند و باید وضعیت اختیار و حضور/نمایندگی آنها بررسی شود.
این موضوع را نمیشود مثل ملکی که یک مالک دارد، ساده فرض کرد.
۶. قراردادهای خصوصی
قرارداد خصوصی چیست؟
قراردادی است که اشخاص برای تنظیم رابطه حقوقی خودشان منعقد میکنند، مشروط بر اینکه مخالف صریح قانون نباشد.
مثلاً:
دو نفر برای همکاری تجاری قرارداد میبندند.
یا شخصی برای انجام یک پروژه با فرد دیگری قرارداد میبندد.
مثال
علی صاحب یک فروشگاه است.
رضا قرار است مدیریت فروشگاه را برای یک سال انجام دهد.
طرفین توافق میکنند:
- مدت: یک سال
- حقوق: ماهانه ۴۰ میلیون
- وظایف مدیر: مشخص
- ساعات کار: مشخص
- مسئولیتها: مشخص
این میتواند در قالب قرارداد خصوصی تنظیم شود.
مثال دوم
دو نفر توافق میکنند یک پروژه طراحی سایت انجام دهند:
شخص اول: طراحی
شخص دوم: تأمین محتوا
مبلغ: ۲۰۰ میلیون
زمان: ۳ ماه
این هم میتواند قرارداد خصوصی باشد.
قرارداد خصوصی چه فرقی با سند رسمی دارد؟
این دو مفهوم را باید جدا کنی.
قرارداد خصوصی درباره محتوای رابطه قراردادی است.
سند رسمی درباره شکل و جایگاه ثبتی سند است.
بنابراین یک قرارداد خصوصی میتواند در شرایطی به صورت سند رسمی در دفترخانه تنظیم شود، اگر موضوع و شرایط قانونی آن اجازه دهد.
مدارک قرارداد خصوصی
بستگی کامل به موضوع قرارداد دارد.
برای قرارداد ساده بین دو شخص:
- کارت ملی طرفین
- شناسنامه، حسب مورد
- متن قرارداد
- مدارک موضوع قرارداد
اگر شرکت طرف قرارداد باشد:
- شناسه ملی
- شماره ثبت
- اساسنامه
- آخرین تغییرات
- مدارک نماینده
- مدرک حق امضا
اگر موضوع ملک باشد:
- سند ملک
- مدارک ثبتی
- مدارک ساختمانی، حسب مورد
۷. سایر خدمات ثبتی و اداری
این عنوان خیلی گسترده است و شامل چندین گروه میشود.
الف) اقرارنامه
شخص موضوعی را رسماً اقرار میکند.
مثلاً:
«اینجانب اقرار مینمایم مبلغ … را دریافت کردهام.»
یا:
«اینجانب نسبت به موضوع … اقرار مینمایم.»
مدارک پایه:
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- مدارک موضوع اقرار
ب) رضایتنامه
شخص موافقت خود را با موضوعی اعلام میکند.
مثلاً:
رضایت والد برای خروج فرزند.
مدارک:
- کارت ملی
- شناسنامه
- مدارک مربوط به موضوع رضایت
ج) تعهدنامه
شخص تعهد انجام کاری را میدهد.
مثلاً:
«متعهد میشوم مدارک را تا تاریخ … ارائه کنم.»
مدارک:
- کارت ملی
- شناسنامه، حسب مورد
- نامه یا فرم مرجع درخواستکننده
- مدارک مربوط به موضوع تعهد
د) گواهی امضا
در این حالت شخص نوشتهای را امضا میکند و دفترخانه، امضای او را گواهی میکند؛ البته باید توجه کرد که هر نوشتهای قابل گواهی امضا نیست و دفترخانه باید حدود قانونی این خدمت را رعایت کند.
مثلاً شخص فرم مشخصی دارد و مرجع مربوط از او گواهی امضا خواسته است.
مدارک اصلی:
- حضور شخص
- کارت ملی
- اصل نوشته/فرم، در صورت نیاز
هـ) تصدیق صحت ترجمه
در مواردی که مدارک ترجمه شده و شرایط قانونی آن فراهم باشد، خدمات مرتبط با تصدیق ترجمه نیز ممکن است مطرح شود.
مدارک به نوع سند و مرجع ارائهکننده ترجمه بستگی دارد.
و) تصدیق رونوشت
شخص اصل یک سند را ارائه میکند و رونوشت آن در حدود مقررات مربوط تصدیق میشود.
مثلاً:
رونوشت سندی برای ارائه به یک اداره.
مدارک:
- اصل سند
- رونوشت
- کارت ملی، حسب مورد
ز) فسخ یا اقاله
اگر قراردادی وجود داشته باشد، ممکن است طرفین بخواهند آن را با توافق خاتمه دهند یا در موارد قانونی فسخ شود.
اقاله
طرفین با توافق یکدیگر قرارداد را برهم میزنند.
مثلاً:
علی خانه را به رضا فروخته.
بعداً هر دو توافق میکنند معامله را برگردانند.
در شرایطی که معامله رسمی بوده، آثار ثبتی و نحوه تنظیم سند باید مطابق مقررات انجام شود.
ح) فک رهن
قبلاً توضیح دادیم.
مثلاً:
ملک در رهن بانک است.
وام تسویه شده.
بانک مدارک لازم برای فک رهن را ارائه میکند.
دفترخانه سند فک رهن را تنظیم میکند.
مدارک معمول:
- نامه/مدرک فک رهن مرتهن
- سند مالکیت
- مدارک هویتی
- مدارک مربوط به سند رهنی
ط) تعویض سند مالکیت / امور مرتبط با سند
در صورت وجود شرایط قانونی، امور مرتبط با سند مالکیت و سوابق ثبتی انجام میشود.
مدارک به علت مراجعه بستگی دارد.
ی) تقسیمنامه
مثلاً سه نفر در یک ملک شریک هستند:
علی ۲ دانگ
رضا ۲ دانگ
حسن ۲ دانگ
آنها توافق میکنند قسمتهای مشخصی از ملک به هر یک اختصاص پیدا کند.
در صورت وجود شرایط لازم، تقسیمنامه رسمی تنظیم میشود.
مدارک:
- کارت ملی شرکا
- سند مالکیت
- مدارک ملک
- مدارک تفکیکی و ثبتی لازم
- استعلامهای مورد نیاز
ک) افراز
افراز با تقسیمنامه یکی نیست.
افراز در مورد ملکی است که مشاع است و سهم هر شریک از نظر حقوقی مشخص است ولی ملک به صورت مشاع در مالکیت آنها قرار دارد.
مثلاً:
سه نفر در یک زمین شریکاند و میخواهند سهم هر کدام جدا شود.
در اینجا باید مقررات افراز و مرجع صالح بررسی شود.
ل) اصلاح سند
اگر اشتباه یا مغایرتی در سند یا مشخصات وجود داشته باشد، ممکن است موضوع اصلاح سند مطرح شود.
مثلاً:
اشتباه در نام مالک
یا:
اشتباه در مشخصات ثبتی
نوع اشتباه تعیین میکند اصلاح از چه مسیری انجام شود.
جمعبندی برای کار دفترخانه
وقتی یک مراجعهکننده وارد دفترخانه شد، اول باید بفهمی دقیقاً چه کاری میخواهد.
مثلاً:
«میخواهم خانهام را به فلانی بدهم.»
هنوز نمیدانی چه سندی لازم است.
باید مشخص شود:
فروش است؟
⬇️
سند قطعی
تعهد فروش در آینده است؟
⬇️
تعهد به بیع / قرارداد مربوط
ساختمان هنوز ساخته نشده؟
⬇️
پیشفروش
مالک زمین است و سازنده قرار است ساختمان بسازد؟
⬇️
مشارکت در ساخت
قرار است فقط برای مدتی استفاده شود؟
⬇️
اجاره
شخص فقط میخواهد موافقتش را اعلام کند؟
⬇️
رضایتنامه
شخص میخواهد انجام کاری را بر عهده بگیرد؟
⬇️
تعهدنامه
شخص فقط یک نوشته را امضا کرده و مرجع گواهی امضا خواسته؟
⬇️
گواهی امضا